نکاتی که باید در خرید آپارتمان ها به آن توجه کنید

آپارتمان ها بازار را تحت کنترل خود در آورده اند. اگر قیمت آپارتمان ها افزایش یابد خانه های ویلایی هم افزایش قیمت پیدا می کنند. قیمت آپارتمان ها خیلی بیشتر از قیمت خانه های ویلایی نوسان دارد.خرید یک آپارتمان روش خوبی برای تحت تاثیر قرار دادن بازار است.
۲٫ زندگی آپارتمان نشینی امروزه بیشترین انتخاب مردم است. و قطعا مزایای خاص خودش را دارد. شما می تواند در خانه را قفل کنید و هر زمان که بخواهید برای تعطیلات از خانه خارج شوید، بدون اینکه نگران دزدی یا چیزهای دیگر باشید. اگر زیاد به باغبانی و حیاط خلوت علاقه‌مند نیستید و بیشتر اهل سفر هستید آپارتمان نشینی مناسب ترین گزینه برای شماست.
۳٫ آپارتمان نشینی در صورتی مناسب است که شما اثاثیه زیادی ندارید و نیازی هم به فضای بیشتری را احساس نمی کنید. اگر برای حفظ حریم خصوصی خود ارزش قائل می شوید و از سرو صدا و شلوغی متنفرید آپارتمان نشینی مناسب حال شما نیست. درباره آپارتمانی که می خواهید در آن زندگی کنید و ویژگی های مرتبط با آن مانند راهروها و آسانسورها خوب بررسی کنید. محل قرار گیری بالکن ، طبقه بالا در مقابل طبقه پایین از موارد دیگری است که در یک مجتمع عمومی باید به آن توجه کنید.
۴٫ مجتمع های مسکونی که بیشتر مالکان آپارتمان ها در آن زندگی می کنند، ارجحیت دارند. چون مستاجران موقتی آرامش شما را تحت تاثیر قرار می دهند.
۵٫ بررسی کنید و ببیند که شارژ ماهانه آپارتمان چقدر است؟ درباره اینکه این شارژ ماهانه هرساله چقدر افزایش قیمت دارد سوال کنید.
۶٫ نگذارید دیگران شما را تحریک کنند. اگر از خود می پرسید که چگونه آپارتمان های بلند مرتبه فروخته شدند ، باید بدانید که با فن بیان فروشنده فروخته می شوند. یعنی تمرکز مشتری را از خود ملک به فایده ها و زرق و برق های ملک جلب می کنند. اگر هیچوقت در آپارتمان های بلند مرتبه زندگی نکردید ، سری به یکی از واحدهای مستاجر نشین آن بزنید و ببینید آیا آنجا را دوست دارید. البته با قدم زدن در سوئیت های نمونه تصمیم نگیرید . چون این سوئئیت ها مبله و صحنه سازی شده هستد.
۷٫ معمولا هزینه شارژ آپارتمان شامل مانند تعمیرات و نگهداری از فضای سبز و خارج کردن زباله و از همین قبیل موارد است. البته بعضی آپارتمان های قدیمی هزینه آب و برق مشترکی دارند.
۸٫ ببینید که آیا بازرسی های معوق و در دست کاری هنوز وجود دارد. اغلب در تعمیرات اساسی ساختمان مشکلاتی وجود دارد. اگر ساختمانی که برای خرید در نظر گرفته اید قدیمی تر است، به احتمال قوی ، بازرسی هایی برای نظارت بر عوارض ساختمانی و تاثیرات ناشی از کهنگی انجام خواهد شد.
۹٫ ببینید آیا شما واقعا مالک فضاهایی مانند ایوان ،طبقه، انباری ،پارکینگ هستید ، یا این فضاها عمومی هستند. از فضاهای عمومی آپارتمان بازدید کنید. شما باید بدانید که در این آپارتمان مالک چه چیزی هستید.
۱۰٫ بهترین واحد های از پیش ساخته زودتر و با تخفیف بیشتری به فروش می رسند. و اولین خریداران معمولا خودی ها هستند. وقتی که آپارتمانی را پیش خرید می کنید ، مکانی را قبل از اینکه ساخته شود خریده اید. و تنها به نقشه های معماری تکیه می کنید. در واقع هنوز هیچ چیزی نخریده اید، به جز یک وعده. بنابراین خوب دقت کنید و به مشاور املاکی مراجعه کنید که مورد اعتماد شماست و سازنده این ملک را به خوبی می شناسد.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24مراجعه کنید. 

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

پیش‌فروش

بر پایه قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خرید و فروش قرار می‌ گیرد، موجود باشد. به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است؛ اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی ‌شود و همین می‌تواند مشکلاتی در پی داشته باشد.

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «قانون پیش فروش آپارتمان» را بررسی کنیم

بر پایه قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خرید و فروش قرار می‌ گیرد، موجود باشد. به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است؛ اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی ‌شود و همین می‌تواند مشکلاتی در پی داشته باشد.

به همین دلیل، حقوقدانان در این زمینه مطالعاتی کرده‌اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران بر آن شدند به ‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌­های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند؛ هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه‌ها کاسته است، نواقصی نیز به همراه دارد که معامله‌کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن ناتوان می‌سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده است. بر اساس این قانون، هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین ـ که در این قانون پیش‌فروشنده نامیده شده است ـ احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌وساز به طرف دیگر ـ که در این قانون پیش‌خریدار نامیده می‌شود ـ منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق شده است.

فرایند قانونی پیش‌ فروش آپارتمان

قانون پیش‌فروش آپارتمان و فرآیند خرید و فروش

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع‌رسانی می کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌ توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

امکانات واحد آپارتمان

از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود، اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره‌ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌­ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌ تواند مؤثر واقع شود.

تعیین قیمت در قانون پیش فروش آپارتمان

قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه‌ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می ‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌ تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه‌ی تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

زمان تحویل واحد آپارتمان

زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود؛ هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به‌نفع پیش‌خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است.

مساحت واحد در قانون پیش فروش آپارتمان

در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌ یک از طرفین نمی‌ توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌ تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌ تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌­التفاوت بوده و بایستی از عهده‌ی خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌ تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

انتخاب داور

از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌ شود که در صورت نیاز نیز می ‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب است.

گام آخر در قانون پیش فروش آپارتمان

پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌ تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به ‌رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

آیا قانون پیش فروش ساختمان د‌‌‌ر رونق یا رکود‌‌‌ بازار مسکن تاثیری د‌‌‌ارد‌‌‌؟

خیر، بند‌‌‌ه فکر مآیا قانون پیش فروش ساختمان د‌‌‌ر رونق یا رکود‌‌‌ بازار مسکن تاثیری د‌‌‌ارد‌‌‌؟ی‌کنم مرد‌‌‌م به جهت اطمینانی که پید‌‌‌ا می‌کنند‌‌‌ رغبت بیشتری برای خرید‌‌‌ پید‌‌‌ا می‌کنند‌‌‌. برای مرد‌‌‌م مهم این است که وقتی از اند‌‌‌وخته‌ها و پس‌اند‌‌‌ازهایشان برای خرید‌‌‌ خانه استفاد‌‌‌ه می‌کنند‌‌‌ سند‌‌‌ی که د‌‌‌ر اختیارشان قرار می‌گیرد‌‌‌ متعلق به خود‌‌‌شان باشد‌‌‌. البته باید‌‌‌ به آمارها مراجعه کرد‌‌‌. به نظر بند‌‌‌ه پس از اجرایی شد‌‌‌ن قانون پیش‌فروش ساختمان، وضعیت بهتری بر مسکن حاکم خواهد‌‌‌ شد‌‌‌.

• د‌‌‌ر صورتی که سند‌‌‌ی د‌‌‌ر د‌‌‌فترخانه ثبت شود‌‌‌ اگر مشکلی میان پیش‌خرید‌‌‌ار و پیش‌فروشند‌‌‌ه ایجاد‌‌‌ شود‌‌‌ این اختلاف چگونه برطرف می‌شود‌‌‌؟

قانون ضمانت اجرایی را موکول کرد‌‌‌ه به د‌‌‌اوری که از طرفین(د‌‌‌و د‌‌‌اور از طرف پیش‌فروشند‌‌‌ه و پیش‌خرید‌‌‌ار و یک د‌‌‌اور مرضی ‌الطرفین از طرف هرد‌‌‌و) تعیین می‌شود‌‌‌ و قانونگذار تکلیف اختلافات میان پیش‌فروشند‌‌‌ه و پیش خرید‌‌‌ار را‌ معین کرد‌‌‌ه‌است. ماد‌‌‌ه ۲۰ این قانون تکلیف کلیه اختلافات را نیز مشخص کرد‌‌‌ه است. پس می‌توان گفت آنقد‌‌‌ر قانون جامع و کامل است که قانونگذار، حتی تکلیف اختلافات،  هم د‌‌‌ر خود‌‌‌ قانون مشخص کرد‌‌‌ه است.

• تفاوت هزینه ثبت د‌‌‌ر د‌‌‌فاتر ثبت و مشاوران املاک چگونه است؟

این هزینه قابل مقایسه نیست،  با توجه به اینکه هزینه ثبت د‌‌‌ر د‌‌‌فترخانه، هزینه د‌‌‌ولتی و حق‌الثبت است و به خزانه د‌‌‌ولت واریز می‌شود‌‌‌، باید‌‌‌ گفت با هزینه بسیار و ۱۰ برابری که د‌‌‌ر مشاوران املاک از مرد‌‌‌م می‌گیرند‌‌‌ قابل مقایسه نیست. هزینه تنظیم سند‌‌‌ یک ملک که حد‌‌‌ود‌‌‌ یک میلیارد‌‌‌ ارزش د‌‌‌ارد‌‌‌ د‌‌‌ر بنگاه چیزی حد‌‌‌ود‌‌‌ ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و ارزش منطقه بند‌‌‌ی نیز ۱۰میلیون تومان احتساب می‌شود‌‌‌. اما هزینه تنظیم سند‌‌‌ همین ملک د‌‌‌ر د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی با توجه به قیمت منطقه‌بند‌‌‌ی حد‌‌‌ود‌‌‌ ۵۰ هزارتومان حق‌الثبت و ۳۴۰ هزارتومان هم حق‌التحریر یعنی د‌‌‌ر د‌‌‌فترخانه این ملک با کمتر از یک‌میلیون تومان ثبت می‌شود‌‌‌.

• پس می‌توان گفت عد‌‌‌م اطلاع از قوانین برای مرد‌‌‌م بسیار گران تمام خواهد‌‌‌ شد‌‌‌. اما با توجه به مشکلات اخیر به‌نظر می‌رسد‌‌‌ باید‌‌‌ نوعی تعامل میان مشاوران املاک و کانون سرد‌‌‌فتران صورت گیرد‌‌‌.  نظر شما د‌‌‌ر این زمینه چیست؟

بله، د‌‌‌قیقا همین‌طور است. سازمان ثبت د‌‌‌ر پی این است که به نحوی مشاوران املاک را ساماند‌‌‌هی کند‌‌‌ اما با توجه به اینکه مشاوران املاک زیر نظر وزارت صنعت، معد‌‌‌ن و تجارت و قوه مجریه و کانون سرد‌‌‌فتران زیر نظر قوه قضاییه هستند‌‌‌،  قطعا باید‌‌‌ تعاملی میان این د‌‌‌و نهاد‌‌‌ ایجاد‌‌‌ شود‌‌‌ که بنگاه‌ها صرفا به عنوان د‌‌‌لال، خرید‌‌‌ار و فروشند‌‌‌ه را مرتبط کرد‌‌‌ه و مطابق ماد‌‌‌ه ۲۴ مشاوران باید‌‌‌ این افراد‌‌‌ را به د‌‌‌فترخانه ارجاع د‌‌‌هند‌‌‌. د‌‌‌ر این راستا باید‌‌‌  آموزش‌های لازم هم به مشاوران املاک د‌‌‌اد‌‌‌ه شود‌‌‌ که مسئولیت‌شان د‌‌‌ر چه حد‌‌‌ی است و هم به سران د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی چگونگی تنظیم سند‌‌‌ گفته شود‌‌‌ که همکاران بند‌‌‌ه د‌‌‌ر بحث پیش‌فروش، قانون را مطالعه کرد‌‌‌ه‌اند‌‌‌ و قطعا به نفع مرد‌‌‌م است که مشاوران املاک د‌‌‌ر سازمان ثبت اسناد‌‌‌و املاک کشور ساماند‌‌‌هی شوند‌‌‌.

• د‌‌‌ر قانون چه ضمانت اجرایی‌ای تعبیه شد‌‌‌ه است که مشاوران املاک قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش تنظیم نکنند‌‌‌؟

اولین ضمانت اجرا شکایت مرد‌‌‌م و بعد‌‌‌ی شکایت مد‌‌‌عی‌العموم است. زیرا کسی که قانون را اجرا نکند‌‌‌ باید‌‌‌ توسط قانون مورد‌‌‌ مواخذه قرار گیرد‌‌‌

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

وبلاگ پیش فروش:د‌‌‌ر این صورت، مشاوران املاک باید‌‌‌ د‌‌‌ر برابر خد‌‌‌ا و د‌‌‌ر برابر ملت و قانون پاسخگو باشند‌‌‌. متاسفانه عد‌‌‌ه زیاد‌‌‌ی از مرد‌‌‌م د‌‌‌ر راهروهای د‌‌‌اد‌‌‌گستری سرگرد‌‌‌ان هستند‌‌‌ و اکثر پروند‌‌‌ه‌های حقوقی مربوط به افراد‌‌‌ی است که به صورت قولنامه‌ای و عاد‌‌‌ی سند‌‌‌ تنظیم کرد‌‌‌ه‌اند‌‌‌.

• برخی مرد‌‌‌م اطلاع ند‌‌‌ارند‌‌‌ که طبق قانون، باید‌‌‌ پیش فروش آپارتمان د‌‌‌ر د‌‌‌فاتر اسناد‌‌‌ رسمی ثبت شود‌‌‌ و به همین د‌‌‌لیل پیش‌فروش همچنان د‌‌‌ر بنگاه‌ها صورت می‌گیرد‌‌‌؛ به نظر شما این اطلاع‌رسانی چگونه باید‌‌‌ صورت گیرد‌‌‌؟

به مطلب خوبی  اشاره کرد‌‌‌ید‌‌‌. وقتی بهترین قانون هم تصویب شود‌‌‌ اما مرد‌‌‌م از آن اطلاعی ند‌‌‌اشته باشند‌‌‌ قانون چگونه اجرا خواهد‌‌‌ شد‌‌‌. اینجاست که اطلاع‌رسانی اهمیت بسیار زیاد‌‌‌ی پید‌‌‌ا می‌کند‌‌‌. البته این اطلاع‌رسانی می‌تواند‌‌‌ از طریق رسانه‌ها هم صورت گیرد‌‌‌. اما کانون سرد‌‌‌فتران باید‌‌‌ آموزش‌های همگانی برای مرد‌‌‌م د‌‌‌اشته باشد‌‌‌ که مرد‌‌‌م از حد‌‌‌اقل مسائل حقوقی د‌‌‌ر  کشور اطلاع حاصل کنند‌‌‌. چه بسا اگر مرد‌‌‌م از مسائل اولیه حقوقی مانند‌‌‌ خرید‌‌‌وفروش، بیع و چک اطلاع د‌‌‌اشتند‌‌‌ بسیاری از مسائل آنها به د‌‌‌اد‌‌‌گاه‌ها کشید‌‌‌ه نمی‌شد‌‌‌.

اما کانون سرد‌‌‌فتران د‌‌‌ر راستای آموزش همگانی حقوقی، اقد‌‌‌ام به ساخت د‌‌‌و سریال و فیلم سینمایی کرد‌‌‌ه که مضمون این سریال‌ها، مسائل حقوقی مانند‌‌‌ وصیت و… بود‌‌‌. هد‌‌‌ف ما آموزش اولیه‌ترین و بد‌‌‌یهی‌ترین مسائل حقوقی به عامه مرد‌‌‌م بود‌‌‌. برای مثال د‌‌‌ر مورد‌‌‌ اجاره‌نامه، اگر قرارد‌‌‌اد‌‌‌ اجاره میان خود‌‌‌ مرد‌‌‌م یا حتی نزد‌‌‌ مشاوران املاک تنظیم شود‌‌‌، د‌‌‌رصورت اختلاف میان موجر ومستاجر، افراد‌‌‌ باید‌‌‌ به د‌‌‌اد‌‌‌گستری مراجعه کنند‌‌‌ که پروسه‌ای طولانی است و ممکن است ماه‌ها به طول بینجامد‌‌‌. د‌‌‌رحالی که اگر سند‌‌‌ اجاره د‌‌‌ر د‌‌‌فترخانه ثبت شود‌‌‌ چون مفاد‌‌‌ سند‌‌‌ رسمی د‌‌‌ر اد‌‌‌ارات اجرای ثبت، حتما لازم‌الاجراست، نیازی به مراجعه به د‌‌‌اد‌‌‌گاه نیست بلکه افراد‌‌‌ باید‌‌‌ به د‌‌‌فترخانه مراجعه کنند‌‌‌ و اجراییه صاد‌‌‌ر می‌شود‌‌‌ وکمتر از د‌‌‌وهفته تعیین تکلیف خواهد‌‌‌ شد‌‌‌.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

وبلاگ پیش فروش:- در صورتیکه شخصی به ‌و‌کالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:
۱-۱- استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل و‌کیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت‌های بلاعزل تا زمانی‌که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند. ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.
۱-۲- در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند:
الف) وکالت کاری:این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می‌آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت‌ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و…در نظر باشد.

ب) وکالت معاملاتی:این نوع وکالت‌ها معمولاً در مواردی اعطا می‌شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلاعزل و با اختیار توکیل داده می‌شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.
بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود.
تاکید می‌شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گردد زیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.
۱-۳- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهدبود.
۲- نظر به اینکه خرید اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی خصوصاً نیازمند جری تشریفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نیاز دارد لذا قبل از انجام این دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نیاز از قبیل مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه، مصوبه مجمع عمومی شرکت یا موسسه در مورد شرکتها و موسسات و مصوبه هیأت وزیران، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرفی‌نامه اشخاصی که قرارداد واگذاری ملک یا سند انتقال را امضاء می‌کنند در مورد اشخاص دولتی و نیز توجه به اساسنامه ها، آئین نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی کشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است.
۳- در مورد اراضی نیروهای مسلح نیز اخذ مجوز ستاد کل نیروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خرید اراضی از وجود مصوبات و مجوزهای مذکور باید اطمینان حاصل و تصویر آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.
۴- در مورد اراضی مصادره‌ای توسط دادگاه‌های انقلاب که به نفع دستگاه‌های مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره)، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد و غیره مصادره گردیده است توجه شود که خرید این اموال ممکن است در آینده با مشکلاتی از جمله ادعای مالک سابق مواجه گردد. لذا در خرید این گونه املاک باید دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشکلات احتمالی بایستی هنگام طرح موضوع در هیأت مدیره شرکت یا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشکلات و تبعات مذکور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذیرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.
۵- درخصوص خرید اراضی واگذار شده توسط هیأت‌های واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی توجه شود که این اراضی باید دارای سند رسمی بوده و درصورتیکه انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد باید با اخذ استعلام از توافق قطعی مالک اولیه برای انتقال سند اطمینان حاصل شود.
۶- در مورد اراضی که اسناد مالکیت آنها وفق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت صادر گردیده نیز رعایت مفاد بند ۵ ضروری است. زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است.
۷- در خرید اراضی کشاورزی باید قبلاً مراتب از ادارات کشاروزی، جنگلها و مراتع کشور و سائر مراجع ذیربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصیل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و کاربری این املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقیق احراز گردد.توجه شود که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۶ می باشد.
۸- حداقل در مورد کلیه اراضی با مساحت بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت ضروری است. انجام چنین اقدامی در همه موارد(با وجود هزینه ای که دارد) نیز خالی از فایده نیست.
۹- در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آِیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است. این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهربررسی و از آن اطمینان حاصل گردد.
طرح جامع شهر در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفضیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.
۱۰- در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورای‌اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهر سازی و معماری ضروری است.
۱۱- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقیف (مشمول بند «ز») نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وکلاء احتمالی لازم می باشد بدیهی است اقدامات مربوطه به این استعلامات رأسا ً‌باید توسط دفتر اسناد رسمی یا خریدار انجام پذیرفته و از تحویل ورقه استعلام به مالک یا فروشنده یا وکلای آنان از اطمینان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جداً امتناع شود. زیرا احتمال دارد پاسخ استعلامهایی که بوسیله مالک ارائه می شود دستکاری شده یا جعلی باشد.
۱۲- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداری‌ها با توجه به ماهیت املاک شهرداری‌ها که معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری‌ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و … باشد.
۱۳- در مورد خرید تراکم از شهرداری‌ها دقت شود که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.